깡통전세 피하는 법 (계약서 확인, 실거래가, 등기부등본)

2025년에도 여전히 사회적 문제로 대두되고 있는 ‘깡통전세’. 깡통전세란 집값보다 전세보증금이 더 높은 상황에서 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기를 의미합니다.

 

특히 사회초년생, 신혼부부, 1인 가구를 중심으로 피해 사례가 늘고 있어 사전 예방이 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 깡통전세를 피하기 위해 반드시 확인해야 할 계약서, 실거래가, 등기부등본 세 가지 핵심 요소를 상세히 안내합니다.

계약서 확인은 전세의 기본

전세 계약서 확인은 깡통전세를 피하는 첫걸음입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 집주인이 진짜 소유자인지 확인하는 것입니다. 계약서에 기재된 이름과 등기부등본 상 소유자의 이름이 일치하는지를 반드시 체크해야 합니다. 또한 계약서에는 전세금, 계약 기간, 보증금 반환 조건 등 핵심 조항이 명확히 기재되어야 합니다.

 

서명 전에는 중개업소에 소속된 공인중개사가 작성한 계약서인지 확인하고, 중개사의 등록번호와 사무실 정보도 함께 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 전세계약은 반드시 ‘확정일자’를 받아야 하며, 이를 통해 보증금 우선순위를 보장받을 수 있습니다.

 

특히 요즘처럼 전세사기가 활발한 시기에는 계약 체결 전 계약금 송금을 요구하는 사례도 많기 때문에, 절대 선입금은 피하고 계약서를 충분히 검토한 후에 거래하는 것이 중요합니다. 이외에도 특약 사항에 전세보증금 반환보증 가입 조건을 추가하는 것도 피해 예방에 효과적입니다. 모든 계약서는 사본을 촬영해 두고, 서명은 반드시 양측이 직접 대면한 상태에서 진행해야 합니다.

실거래가 비교로 시세 파악하기

깡통전세의 핵심은 ‘시세보다 과도한 보증금’입니다. 즉, 집값보다 전세보증금이 높은 경우 매매가 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 해당 주택의 최근 실거래가를 반드시 확인해야 합니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등 다양한 플랫폼을 통해 해당 매물과 유사한 물건의 실제 거래 금액을 비교할 수 있습니다. 예를 들어, 동일한 아파트 단지 내에서 전용면적이 비슷한 매물이 매매가 2억인데 전세보증금이 1억8천으로 제시됐다면 이는 정상적인 구조입니다.

 

하지만 매매가가 1억5천인데 전세보증금이 1억7천이라면 깡통전세 가능성이 매우 높습니다. 특히 신축 빌라, 저층 오피스텔, 역세권 외곽 단지 등은 시세 형성이 불투명한 경우가 많아 더욱 주의해야 합니다.

 

실거래가는 임대인이 말하는 '시세'와 다를 수 있으므로, 공식 통계 기준을 활용해야 합니다. 아울러 거래량이 많지 않은 지역일수록 허위 매물이나 가격 조작 가능성도 있으므로, 3개월 이내 거래된 실거래 자료를 참고하고, 직접 발품을 팔아 유사 매물과 비교하는 습관이 중요합니다.

등기부등본으로 소유권과 채무 확인

전세 계약 전 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 이는 해당 부동산의 소유자 정보와 채무 상태를 확인할 수 있는 공식 문서로, 등기소 또는 대법원 인터넷등기소를 통해 누구나 열람할 수 있습니다.

 

핵심은 크게 두 가지입니다: '소유권'과 '근저당권·전세권' 등 권리관계입니다. 첫 번째, 계약 상대방이 실제 소유자인지 등기부 상 소유자와 일치하는지 확인하세요. 일부 사기꾼은 위조 계약서를 들고 나와 대리인이나 관리인 행세를 하며 계약을 시도하는 경우가 있습니다.

 

두 번째, 이미 설정된 근저당이나 전세권의 규모를 확인하세요. 해당 금액이 전세보증금보다 많다면, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 또한 등기부등본 상 '가처분', '가압류', '경매신청' 등의 항목이 있다면 해당 부동산이 이미 법적 분쟁 중이거나 채무가 많다는 신호이므로 피하는 것이 좋습니다.

 

특히 소형 빌라, 다가구주택은 세입자가 다수 존재할 수 있기 때문에, 우선순위가 밀리면 피해를 입을 가능성도 커집니다. 계약 전 최신 등기부등본을 열람하고, 이상이 있다면 절대 계약하지 않는 것이 원칙입니다.

 

깡통전세 피해는 한 번 발생하면 회복이 어렵고, 시간과 비용도 많이 소요됩니다. 하지만 계약서, 실거래가, 등기부등본 이 세 가지만 철저히 확인해도 대부분의 피해는 예방할 수 있습니다. 단 한 번의 부주의가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 만큼, 반드시 위 항목들을 숙지하고 행동하는 것이 가장 강력한 전세 사기 예방법입니다. 안전한 계약을 위해선 전문가 상담도 주저하지 마세요.